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Edificabilidad, ¿de qué manera asegurar los estándares de calidad?

Para empezar cualquier proyecto urbanístico es necesario contemplar algunos factores importantes. Pero, antes que nada, hay que evaluar la edificabilidad que no es otra cosa que la capacidad de construir en un proyecto determinado. Esto es esencial para aprovechar las posibilidades que tiene un terreno y maximizar la rentabilidad.


¡Pero todo esto sin afectar la normativa! Entonces, si has conocido temas como los tipos de vivienda o en qué consiste la propiedad horizontal, pero no sabes a qué nos referimos con este nuevo concepto, sigue leyendo. Te lo explicamos al detalle.


¿Cuál es la diferencia entre edificabilidad bruta y neta?

Ya sabes que este concepto se refiere a la cantidad de metros cuadrados permitidos para iniciar una construcción, por normativa. Por eso, cualquier líder de proyectos en construcción sabe que una baja edificabilidad puede disminuir el valor del terreno, limitando sus posibilidades de rentabilidad.


Ahora, es necesario distinguir entre los dos tipos que hay. Conoce al detalle qué representa cada una:


Edificabilidad bruta

La edificabilidad bruta se refiere a la superficie máxima que se puede construir en un determinado terreno, sin poner en consideración los espacios libres necesarios. Es la extensión total que incluye los lugares no habitables, como muros, ascensores o escaleras.


Edificabilidad neta

A la inversa, la edificabilidad neta tiene que ver con la superficie útil que se puede destinar a usos productivos o habitables. Así, se excluyen las áreas no habitables, como ascensores o muros. Si bien se pueden usar, no se los puede habitar.


Esta diferencia es elemental, ya que la edificabilidad neta es la que realmente se puede usar para construir oficinas, viviendas o comercios. En otras palabras, el mobiliario. Si se tiene en cuenta el límite permitido, se puede diseñar un proyecto eficiente, seguro y rentable.


¿Qué factores influyen en la edificabilidad a la hora de construir?

Entonces, para garantizarla, es necesario tener en cuenta estos elementos en los proyectos de construcción:


Localización

Empezamos por uno de los factores clave que es necesario considerar: la localización. Sin duda, la ubicación del terreno se verá afectada por las normas urbanísticas. Algunos lugares pueden tener limitaciones en la altura de los edificios por cuestiones de confort y seguridad.


Por norma general, las zonas de alta densidad poblacional suelen ser más flexibles en estos aspectos. Por esta razón, los proyectos de construcción suelen ser más caros. Aunque son la opción más interesante si se busca maximizar las posibilidades de construcción.


Tipo de suelo

La calidad del suelo es otro factor que también puede influir sobre la capacidad de edificar. Si el suelo es inestable, podría haber limitaciones en la cantidad de los pisos permitidos o la altura de los edificios. Incluso, en algunos casos, podría no estar permitido construir.


A la inversa, los terrenos estables y sólidos no suelen tener complicaciones. Por eso, las posibilidades de edificar a gusto son más altas.


Usos admitidos por el planteamiento

Cada municipio tiene un plan urbanístico, que detalla los usos permitidos para cada zona. Algunas pueden tener un uso comercial, mientras que otras también pueden ser industriales. Previo a iniciar un proyecto urbanístico se debe contemplar este documento al detalle.


Normativa urbanística

Después, también será necesario contemplar la normativa urbanística que establece cómo deben ser las edificaciones. Allí se establece la superficie construida, la cantidad de plantas o la altura máxima. Conocer esto permite cumplir con las regulaciones establecidas.


¿Y por qué esto es importante para la edificabilidad? Por ejemplo, si se construyen más metros cuadrados de lo permitido por el terreno, puede aumentar la densidad poblacional de la zona. Esto afectará la congestión del tráfico, la contaminación, entre otros.


Condiciones de edificación

Por último, también están las condiciones propias de cada edificación. Estas se ven afectadas por la normativa urbanística y tienen que ver con aspectos más detallados. Entre ellos, el tamaño y número de ventanas, la cantidad de espacios de aparcamiento o la distancia mínima entre edificaciones.


En resumen, si te encuentras planificando o desarrollando un proyecto urbanístico, es necesario que puedas evaluar todos los factores que inciden sobre la edificabilidad. Si aprovechas el potencial del terreno, garantizarás el éxito de tu construcción. ¡No olvides de poner en práctica todos estos consejos y recomendaciones!

 

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