La propiedad horizontal es una figura jurídica que permite gestionar un conjunto de unidades privadas en un entorno comunitario o común. En esta, parte de la infraestructura es compartida por quienes la conforman.
Ejemplos de este tipo de copropiedad son los edificios, conjuntos y cierto tipo de urbanizaciones cerradas. Allí, se comparten áreas comunes, como zonas verdes, pasillos, ascensores, escaleras, terrazas, vías (Vergara, 2022).
Conoce cómo se clasifican este tipo de espacios y lo que necesitas saber si deseas realizar una remodelación.
Clasificación de la propiedad horizontal
En términos generales, esta se clasifica según el uso de los bienes privados que la conforman, sus características están definidas por el artículo 3 de la Ley 675 de 2001. Allí, se establecen tres tipos de propiedad horizontal, a saber:
Edificio de uso residencial: construcciones destinados para uso de vivienda. Es decir, son los edificios de apartamentos o conjuntos de casas exclusivos para residencia. Estos pueden incluir un espacio para un restaurante o cafetería, sin afectar la naturaleza de uso residencial.
Edificio de uso comercial: inmuebles que se utilizan exclusivamente para actividades mercantiles. Puede ser destinadas para industrias o comercios. Allí operan, por ejemplo, locales comerciales y oficinas.
Edificio o conjunto de uso mixto: propiedades horizontales en las que se combinan las dos funciones anteriores. Puede destinarse para diferentes tipos de vivienda, oficinas o comercios.
Regulación de la remodelación de la propiedad horizontal
La ley colombiana establece ciertas regulaciones para hacer renovaciones en las propiedades horizontales. En este sentido, se definen dos tipos de reformas que se pueden efectuar en una copropiedad, a saber (Vivendo, 2018):
Reparaciones locativas: no necesitan ningún tipo de permiso de la curaduría. Estas consisten en obras menores destinadas al mejoramiento de la propiedad, como cambios en el mobiliario, pisos, etc.
Remodelaciones estructurales: trabajos de reforma mayores, como transformar espacios o eliminar paredes. Este tipo de remodelaciones necesitan un permiso o una licencia de construcción.
Las modificaciones a la propiedad horizontal deben cumplir con las licencias de la curaduría. Sin embargo, si se cuenta con las licencias, pero el reglamento de la propiedad no permite la modificación, se puede solicitar una reforma en la Asamblea de Copropietarios (Becerra, 2023).
Adicionalmente, es fundamental tener un presupuesto inicial que contemple los gastos máximos y los imprevistos en las remodelaciones. Lo recomendable es contemplar entre 10 y 20% del presupuesto inicial para esos casos (Metro Cuadrado, 2021).
Pautas generales para remodelaciones de la propiedad horizontal
La mencionada Ley 675 no brinda una normativa específica frente a las reparaciones locativas y remodelaciones. Sin embargo, permite que las Asambleas de copropietarios establezcan sus propios reglamentos y manuales de convivencia. En estos, se definen acuerdos particulares que velen por el interés de los copropietarios.
Por supuesto, tales acuerdos no pueden ser contrarios a las leyes ni normas colombianas. En este sentido, la Ley 675 si establece ciertas generalidades y obligaciones de los copropietarios respecto a las remodelaciones en la propiedad horizontal.
Obligaciones de los propietarios
El artículo 18 de la Ley obliga a los propietarios de cada unidad privada de la propiedad a:
No realizar acciones, como remodelaciones, que comprometan la seguridad o solidez del edificio o conjunto. En este sentido, se le prohíbe al propietario del último piso elevar nuevos pisos y, al del primero, realizar excavaciones. Esto solo se puede hacer con autorización de la Asamblea y cumpliendo las normas urbanísticas.
Ejecutar inmediatamente las reparaciones en sus bienes privados que puedan provocar daños a la copropiedad. Esto incluye las redes de servicios dentro de la unidad. Por ejemplo, humedad en las paredes o techos vecinos por escapes de agua.
Reformas arquitectónicas y estéticas
Adicionalmente, los artículos 73 a 75 de la mencionada Ley establece límites a las reformas que se pueden realizar al interior de la propiedad horizontal. Estos son:
Las reformas arquitectónicas y estéticas de fachadas, zonas exteriores y áreas comunes deben ser aprobadas por la Asamblea.
Al realizar obras, deben respetarse los niveles de inmisión tolerables. Es decir, elementos como ruidos y olores no deben afectar la convivencia de los residentes ni la funcionalidad de las zonas comunes.
Cumplir con estas pautas hará el proceso más fluido y rápido, ya sea que se trate de un local, oficina o vivienda. Lo importante es comunicar a la Asamblea y ajustarse a la normativa vigente. Esto implica que debe respetarse lo establecido por las autoridades sanitarias, urbanísticas y de policía.
Para hacer remodelaciones al interior de una propiedad horizontal se debe cumplir con una serie de requisitos definidos por ley. Al realizar reformas que puedan comprometer al resto de la copropiedad, este proceso involucrará a los demás copropietarios. Por esto, es importante informar al Consejo de Administración y solicitar su aprobación, si es necesario. Además, es fundamental tener un presupuesto adecuado que incluya imprevistos que puedan afectar las remodelaciones.
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